Manoir Rouville-Campbell

La réouverture du Manoir est prévue par phase, avec une ouverture partielle dès la fin de 2026. Cette approche permettra de reprendre les activités rapidement tout en poursuivant les rénovations dans d'autres sections du bâtiment. La cible de fin 2026 identifiée par l’opérateur demeure réaliste.

La sélection de Belvoir s'est faite dans le cadre d'un processus de gré à gré au cours duquel la Ville a mené des démarches avec sept opérateurs potentiels. Parmi ceux-ci, Belvoir s'est démarqué comme étant un partenaire dont l'expertise et la vision étaient alignées avec nos objectifs. Sa capacité à démontrer une bonne assise financière pour assurer les investissements requis et les opérations futures du Manoir est également venue appuyer notre décision.

Le groupe Belvoir est reconnu comme spécialiste québécois dans la revalorisation de propriétés patrimoniales, comme le démontrent ses succès avec le Manoir Davis et le Manoir Maplewood. Leur projet pour le Manoir correspondait précisément à notre souhait de préserver le patrimoine tout en assurant une relance économique viable et bénéfique pour la communauté.

Belvoir possède une solide expertise dans la mise en valeur de propriétés patrimoniales au Québec. Leur approche allie respect du patrimoine, viabilité financière et ouverture sur la communauté. Leur proposition répondait aux objectifs de la Ville : relancer les activités hôtelières du Manoir tout en garantissant sa pérennité.

Il s'agit d'un bail commercial de type triple net d'une durée de 7 ans, assorti d'une option d'achat pour Belvoir.

Ce type de bail permet de transférer la gestion quotidienne et les coûts d’exploitation à Belvoir : taxes foncières, assurances, énergie, entretien et réparations, y compris celles liées à la structure du bâtiment. Cela sécurise les finances municipales et assure le maintien du Manoir dans un état optimal.

Autrement dit, la Ville n'a plus aucune dépense à assumer pour l'entretien du Manoir, puisque l'opérateur prend en charge la totalité des coûts.

Dans un premier temps, l'immeuble est déjà protégé par la Loi sur le patrimoine culturel, une protection renforcée par notre politique patrimoniale municipale. Ensuite, l'opérateur possède lui-même une solide expertise en la matière, puisqu'il est déjà propriétaire de deux autres immeubles classés par le gouvernement du Québec.

Finalement, la mise en valeur de l'histoire du Manoir s'étendra à ses éléments patrimoniaux protégés, qui incluent des trésors à l'extérieur même du site, comme la célèbre roseraie. Des expositions, du contenu historique et des activités guidées feront possiblement revivre la mémoire du lieu, de la famille Campbell à Jordi Bonet et tous les propriétaires subséquents, pour qu'elle demeure bien vivante.

Dès la donation, la Ville a rapidement formé un comité pour évaluer les alternatives. Plusieurs citoyens et experts avec des intérêts en patrimoine ont été consultés par l’entremise de la Table des sages. Par ailleurs, le conseil municipal a consulté à divers moments clés le Comité consultatif de patrimoine et de toponymie ainsi que le Conseil local du patrimoine.

La Ville a également consulté sa population lors d’un moment public tenu en avril 2023. Ces consultations ont permis de mieux cibler les principales attentes. Le conseil municipal, en tant que représentant élu de la population, a agi sur ce mandat en trouvant la meilleure solution possible pour atteindre ces objectifs, tout en protégeant les finances de la Ville.

Les engagements de Belvoir couvrent tous les volets de la revitalisation du Manoir. Ils se déclinent comme suit :

• Investissements et entretien : Belvoir prévoit investir 4 millions de dollars pour relancer les activités du Manoir, en plus de consacrer plus de 3 millions supplémentaires à l'entretien et à la maintenance jusqu'en 2032. L'investissement total s'élève donc à une somme minimale de 7 millions de dollars.

• Opération hôtelière et restauration : L'objectif est de rétablir une opération hôtelière de grande qualité. Un restaurant accessible au public sera également rouvert, avec une offre qui mettra en valeur la gastronomie et les produits locaux.
• Culture : Au cœur du projet se trouve l'engagement de mettre en œuvre une programmation culturelle riche et diversifiée, accessible à l'ensemble de la communauté, afin que le Manoir redevienne un lieu vivant et rassembleur.

Les travaux viseront à remettre le bâtiment aux normes, à restaurer les éléments patrimoniaux, à moderniser certaines installations et à rafraîchir les espaces destinés à l’hôtellerie, à la restauration et aux événements. L’objectif est de préserver l’âme du site tout en l’adaptant aux besoins contemporains.

Le projet constitue un levier économique pour la région. Il permettra la création d'environ 80 emplois dans les secteurs de l'hôtellerie, de la restauration et de l'événementiel. Comme lieu touristique phare pour la Montérégie et le Québec, il générera également des retombées économiques significatives grâce aux activités touristiques, culturelles et corporatives qui y seront organisées. Cet ancrage local est d'ailleurs au cœur de la vision du promoteur, qui est impliqué dans l’organisation Signé Local, et met un point d'honneur à promouvoir et à intégrer les produits locaux ou des fournisseurs locaux à ses opérations quotidiennes.

Belvoir s'est engagé à tenir la population informée régulièrement tout au long du projet. Des communiqués, des rencontres publiques et des mises à jour sur l'avancement des travaux seront diffusés pour assurer de bonnes relations avec la communauté. Pour consulter le site de Belvoir : https://manoirs.ca

Oui, le Manoir sera ouvert à toute la communauté, notamment avec la réouverture de son restaurant et de ses services hôteliers. De plus, une programmation culturelle variée sera proposée. Le Manoir redevient un lieu de rassemblement pour tous.

Les 2 boisés de part et d'autre du Manoir restent la propriété de la Ville pour fins de conservation. La maison du Passeur reste aussi propriété de la Ville. Pour ce qui a trait à l’accès public à la rivière, une planification et des demandes de subventions sont en cours pour aménager de nouveaux accès dans la ville.

Le bail assure un revenu locatif stable et prévisible. Le loyer sur la durée du bail sera de plus de 1,9 M$, modulé pour tenir compte des investissements initiaux liés au démarrage.

En vertu de la Loi sur le patrimoine culturel (article 150.1), le loyer provenant d’un immeuble classé doit prioritairement être lié à la préservation de sa valeur patrimoniale. Les revenus locatifs du Manoir doivent donc d’abord servir à payer toutes les dépenses liées à la préservation du Manoir, s’il y a lieu. Le surplus tombe dans le fonds général de la Ville. Toutefois, comme l’esprit de la loi encourage une saine gestion du patrimoine, la Ville prévoit réinvestir principalement les bénéfices nets dans la protection d’autres biens patrimoniaux sur le territoire.

Dans ce contexte, et à titre d’exemple, si Belvoir abandonnait le projet pendant la période de location ou ne respectait pas ses engagements, la Ville serait protégée. Le Manoir reviendrait à la Ville, en bon état, avec l'ensemble des améliorations et investissements réalisés par Belvoir, et ce, sans aucune compensation à verser. La Ville récupérerait, entre autres, un actif de plus grande valeur après avoir perçu des revenus locatifs.

La Ville demeure responsable uniquement des « travaux majeurs » (selon la définition très précise du bail, soit un vice de structure majeur existant avant la signature), ainsi que de travaux déjà planifiés, comme la remise en fonction du système de géothermie. Toutes les autres réparations, de l'entretien courant jusqu'aux bris potentiels, sont entièrement à la charge du locataire.

Cette option est intervenue à la suite des discussions et négociations afin de rendre viable un projet d’investissement de plusieurs millions de dollars. L’option d’achat devenait alors nécessaire. Par ailleurs, la période de location permet à la Ville de s’assurer que les engagements patrimoniaux et culturels seront respectés.

Le prix d'achat est fixé à 16 175 000 $. Il est essentiel de préciser que ce montant concerne le Manoir et son terrain d'opération, mais exclut les deux boisés et la maison du Passeur, qui demeurent propriété de la Ville.

Le prix a donc été calculé rigoureusement sur la base de la juste valeur marchande de 2025 pour ce périmètre précis, à laquelle s’ajoute une indexation annuelle pour refléter la prise de valeur de l'actif jusqu'en 2032.

D’ailleurs, la Ville n’a pas de pouvoir sur la valeur marchande du bâtiment. Ces dispositions sont clairement encadrées par l’Agence de revenu du Canada et par Revenu Québec et l’évaluation est effectuée par un évaluateur agréé indépendant. Cette valeur est donc déterminée de manière indépendante, selon des règles fiscales strictes qui assurent que la Ville n’a aucune influence sur le résultat.

Non. Cette clause ne fait pas partie du contrat.