Le secteur urbain du chemin de la Montagne (zone A-16) correspond à la portion du chemin de la Montagne située à l’intérieur des limites du périmètre d’urbanisation. Au croisement des chemins Ozias-Leduc et de la Montagne, elle présente une superficie de ± 40 hectares (incluant les boisés AF-18 et AF-19), entre les limites du quartier de la Pommeraie (au sud) et celui du Flanc Sud (au nord), et s’étend du chemin Ozias-Leduc jusqu’à la limite de la zone agricole permanente.
En 1991, la Commission de protection du territoire et des activités agricoles (CPTAQ) a révisé les limites de la zone agricole permanente pour exclure le secteur de la zone A-16. La Ville de Mont-Saint-Hilaire a alors décrété un moratoire afin de la préserver de tout développement. À l’échéance de ce moratoire, en 2001, la Ville a maintenu, au fil des ans, une affectation agricole pour ce secteur malgré la volonté de développer de certains propriétaires.
L’occupation de cette partie du territoire se traduit par une trame éclatée dont le sens du lieu est à définir. La partie au nord du chemin de la Montagne est principalement occupée par le verger Sullivan, le spa StrØm, le boisé Auclair (AF-18) et quelques résidences dont la majorité se trouve au croisement des chemins Ozias-Leduc et de la Montagne. Dans la section s’étendant au sud du chemin de la Montagne, la plus grande superficie est constituée d’une terre en friches, de la pépinière Auclair et de quelques résidences, encore une fois principalement localisées près de l’intersection du chemin Ozias-Leduc.
MISE EN PERSPECTIVE DU SECTEUR À L'ÉCHELLE DU TERRITOIRE
Zone A-16 VS La superficie totale du territoire de la ville de Mont-Saint-Hilaire
- 40 ha / 4 382 ha : Moins de 1 % du territoire terrestre de la municipalité
Zone A-16 VS La superficie du périmètre d'urbanisation
- 40 ha / 2 183 ha : Moins de 1.8 % de la superficie du périmètre urbain incluant la réserve naturelle Gault
- 40 ha / 1183 ha : Moins de 3.4 % de la superficie du périmètre urbain excluant la réserve naturelle Gault
Portion du Chemin de la Montagne située dans la zone A-16
- ± 850 mètres sur une longueur totale de ± 3 700 mètres soit 23%
Agriculture active dans la zone A-16
Le verger Sullivan-Raymond est la seule propriété sur laquelle on pratique une forme d'agriculture active
Les boisés du secteur A-16
La superficie des boisés AF-18 et AF-19 que la Ville souhaite protéger représente à elle seule ± 13 terrains de football.
Les propriétés protégées sur le territoire de la biosphère à Mont-Saint-Hilaire
Au cours des 20 dernières années, ce sont 124,35 ha de propriétés qui ont été acquis et protégés à perpétuité; soit l'équivalent de ± 232 terrains de football.
CONTEXTE RÉGIONAL ET SUPRARÉGIONAL
Le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) est entré en vigueur le 11 mars 2012. La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) s’est alors donné plusieurs objectifs touchant la gestion du développement urbain, notamment dans l’optique d’établir un « Grand Montréal avec des milieux de vie durables » et ainsi réduire l’étalement urbain. Un de ces objectifs exprime une volonté d’orienter 40 % de la croissance des ménages vers les aires de développement axé sur le transport en commun. Un second objectif important prévoit une optimisation du développement urbain à l’extérieur de ces aires avec comme principale conséquence l’établissement de seuils minimaux de densité moyenne dans les périmètres d’urbanisation des municipalités de la CMM.
En 2014, ces objectifs de gestion de la densité ont été inclus au Schéma d’aménagement révisé (SAR) de la Municipalité régionale de comté de la Vallée-du-Richelieu (MRCVR). Dans le cadre de cet exercice de révision, la MRC a effectué un inventaire des terrains vacants depuis le 1er janvier 2011 sur son territoire. Ces terrains sont visés par des seuils de densité moyenne que chaque ville doit respecter. À Mont-Saint-Hilaire, ces espaces identifiés représentent environ 104 hectares, dont près de la moitié se trouve dans le secteur de la Gare. Les principaux terrains vacants incluent les sites du camping Laurier, du garage municipal, le secteur derrière les résidences Soleil ainsi que celui du chemin de la Montagne.
Après l’entrée en vigueur du SAR de la MRCVR, la Ville de Mont-Saint-Hilaire s’est vue dans l’obligation de procéder à la révision de son plan d’urbanisme pour intégrer ces objectifs de densification. Elle a alors mené plusieurs consultations citoyennes sur la gestion de la densité résidentielle dans le périmètre urbain en général et dans le secteur de la gare en particulier. Cette démarche a permis d’intégrer au Plan d’urbanisme durable (PUD), adopté en 2017, plusieurs orientations et objectifs portant sur la gestion de la densité.
La Ville s'est basée sur une analyse en profondeur de l’ensemble du dossier et sur les décisions rendues par les tribunaux qui liaient le conseil municipal actuel. Bien que méritant un cadre règlementaire pour protéger ses attraits (chemin panoramique, boisés, milieux humides et cours d’eau), la zone A-16 ne présente pas de caractéristiques environnementales particulières et exceptionnelles justifiant un statut particulier.
Cette démarche exigeait au moins 12 mois avant d’être complétée. Or, la Cour d’appel avait fixé au 11 août 2022 le délai pour adopter la réglementation.
La Ville de Mont-Saint-Hilaire s'est basée sur deux avis juridiques externes concluant que les chances de succès d’une demande d’autorisation d’en appeler devant la Cour suprême étaient très faibles, sinon nulles.
Les terrains visés par le développement dans la zone A-16 étaient ceux appartenant au regroupement de propriétaires soient :
À ces terrains, s’ajouteait la propriété de Maison Rosaire Fournier située le long du chemin de la Montagne, à la limite est du secteur.
La Ville de Mont-Saint-Hilaire est consciente que le secteur urbain du chemin de la Montagne présente des éléments d’intérêt qui méritent une attention particulière. C’est le cas notamment des milieux naturels (principalement les boisés, les milieux humides, le cours d’eau Halde-Bessette et ses bandes riveraines), de bâtiments d’intérêt patrimonial et de certaines vues sur le paysage montérégien.
La protection des milieux naturels sera assurée par la mise en place d’un cadre réglementaire permettant de maximiser la préservation du couvert forestier présent dans la zone, préserver les milieux humides identifiés et restreindre les activités dans les bandes riveraines (cours d’eau et milieux humides).
Les interventions sur les bâtiments d’intérêt patrimonial du secteur font déjà l’objet d’une protection par le cadre réglementaire actuellement en vigueur à Mont-Saint-Hilaire.
Concernant les vues, celles-ci seront qualifiées et les percées d’intérêts devront faire l’objet d’une attention particulière dans l’élaboration de la trame de développement du secteur.
Une densité donnée peut prendre différentes formes physiques, selon l’intensité d’occupation proposée. Le nombre d’étages (ou volumétrie) peut être influencé par divers facteurs, (contraintes du site, espaces libres entre les constructions, réduction de l’empreinte au sol des bâtiments, ligne de fuite du paysage, superficie des logements, logements en sous-sol ou rez-de-jardin, etc.)
Des exemples de densité variées sur le territoire hilairemontais sont présentés dans le plan d’urbanisme durable de la Ville.
La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) prévoit, dans un processus d’adoption de règlements de concordance, la tenue d’une assemblée de consultation publique entre l’adoption des projets de règlement et l’adoption des règlements.
Le moment de cette consultation a été défini en fonction du moment où la Ville a adopté ses projets de règlements.
En 2016, la Ville de Mont-Saint-Hilaire avait commandé une étude pour documenter des problématiques de circulation sur certains axes de son réseau. Ce mandat devait considérer l’accroissement anticipé des déplacements (entre autres dû à l’urbanisation de certains secteurs de son territoire) et obtenir des recommandations sur les modifications requises pour permettre de bonnes conditions de déplacement sur son réseau.
Un des secteurs étudiés visait le chemin Ozias-Leduc et la rue Fortier. L’intersection des rues Fortier et Campbell constitue le point critique sur ce tronçon; lequel est fortement sollicité aux périodes de pointe du matin et de l’après-midi. Avec une voie partagée par approche et des panneaux « Arrêt » à toutes les approches, l’aménagement actuel de cette intersection n’est pas adéquat pour gérer les forts débits véhiculaires qui y transitent. L’implantation de feux de circulation ainsi que l’ajout de voies auxiliaires de virage aux approches constituent des avenues de solutions pour améliorer la fluidité de la circulation, malgré le développement du secteur urbain du chemin de la Montagne et le développement des Quatre-Terres à Otterburn Park.
Le secteur urbain du chemin de la Montagne ne fait pas partie du corridor forestier métropolitain tel qu’identifié par le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD).
Ce corridor est situé plus à l’est du secteur sur le chemin de la Montagne. Sa localisation peut être visualisée sur l’extrait de plan tiré du plan d’urbanisme durable (PUD) de la Ville de Mont-Saint-Hilaire.
Le Règlement sur les exploitations agricoles (Q-2, r. 26) impose certaines restrictions pour la remise en culture de terres en friche. L’article 50.3 du règlement interdit l’accroissement des superficies en culture pour la protéger de la contamination des eaux de surface de certains bassins versants, notamment par l’interdiction de remise en culture de terres en friche. Le territoire de la Ville de Mont-Saint-Hilaire est visé par cette restriction.
À noter malgré tout que cette interdiction ne vise pas la culture des arbres, à l’exception des arbres fruitiers et conifères cultivés, des arbustes, bleuetières, canneberges, fraisiers, framboisiers et vignes. Une de ces cultures pourrait donc en théorie être possible dans la zone A-16, mais seulement si les propriétaires le désiraient. Considérant le retrait du secteur de la zone agricole en 1991, l’accès à plusieurs subventions agricoles directes ou indirectes n’y est pas possible (ex. crédit de taxe du MAPAQ). La viabilité économique d’un tel projet apparait alors improbable, particulièrement en considérant que le secteur est par ailleurs entouré de milieux résidentiels qui impliquent certaines limitations à l’épandage d’engrais et l’utilisation de produits pesticides ou herbicides.
Le 24 mai 2022, le conseil municipal a tenu une assemblée publique de consultation en conformité à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, sur le projet de règlement amendant le PLAN D’URBANISME DURABLE pour y intégrer le projet de programme particulier d’urbanisme (PPU) pour le secteur urbain du chemin de la Montagne et sur les projets de règlements de concordances.
Au cours de cette assemblée publique, des explications ont été données sur ces projets de règlement ainsi que les conséquences de leur adoption et les personnes qui désirent s’exprimer à ce sujet pourront être entendues.
PPU – Pour le secteur urbain de chemin de la Montagne – Mai 2022
Voici quelques fiches qui regroupent les éléments essentiels à retenir du projet PPU selon différentes thématiques :
Pour déposer un mémoire, obtenir des informations sur le projet de la zone A-16, nous vous invitons à vous adresser au Service de l'urbanisme.
Courriel : [email protected]
91934463 QUÉBEC INC. C. VILLE DE MONT-SAINT-HILAIRE, 2020 QCCS 1585
COUR SUPÉRIEURE (C.S.), SAINT-HYACINTHE
JUGE PIERRE-C. GAGNON
22 MAI 2020
Le recours intenté par les demandeurs, qui constituent un regroupement de propriétaires de la zone A16, vise à faire déclarer non conformes au Schéma d’aménagement de la MRC ou à faire déclarer nuls et invalides les règlements adoptés en 2017 par le conseil municipal de Mont-Saint-Hilaire à l’égard de cette zone dans le cadre de la révision du plan d’urbanisme révisé.
Ils soutiennent essentiellement que parce qu’ils n’y sont permis que l’usage agricole et l’usage résidentiel de faible densité, cette règlementation va à l’encontre des objectifs de densification imposés par la CMM et qui sont énoncés dans le Schéma d’aménagement de la MRC. Cela les empêche d’y aménager un nouveau quartier résidentiel et donc de réaliser la pleine valeur marchande de leurs immeubles. Ils demandent d’être indemnisés pour les dommages subis.
La Cour supérieure retient de la preuve soumise de part et d’autre qu’après les élections municipales tenues en 2013, la première décision du maire Corriveau et du conseil municipal alors en place a été d’interrompre toutes démarches visant le développement de la zone A-16 dans le but de trouver un moyen de réduire la densité imposée par le Schéma d’aménagement de la MRC. Pour le juge, ce gel prolongé contrecarre la volonté du législateur, de la CMM et de la MRC de concentrer les nouvelles constructions à l’intérieur du périmètre d’urbanisation. Le juge souligne l’importance de concentrer les zones d’urbanisation hors des terres agricoles pour combattre le réchauffement climatique en contrant l’étalement urbain et en protégeant le territoire agricole. Il considère que la Ville se comporte comme si la lutte contre le réchauffement climatique ne touchait pas ses résidants.
Le tribunal souligne que la Ville sait que si elle veut abaisser le seuil de densité minimal de 21 logements à l’hectare dans la zone A-16, elle doit se prévaloir des mesures d’exception prévues au Schéma. Ces mesures lui imposent de démontrer que cette zone présente des caractéristiques environnementales ou patrimoniales particulières et exceptionnelles justifiant que les seuils minimaux de densité n’y soient pas imposés. Le juge constate que rien n’a été fait en ce sens par la Ville. Il reproche particulièrement au conseil municipal d’avoir « remis le sort de la zone A-16 entre les mains d’un comité municipal noyauté par des citoyens opposés au développement, qui filtrent les informations divulguées aux autres contribuables ». Le juge tient compte également du fait que les demandeurs ont produit des expertises sur la valeur paysagère et sur les caractéristiques biologiques de la zone A-16 pour démontrer l’absence de caractéristiques exceptionnelles au sens du Schéma et que la Ville n’a rien produit d’équivalent à ces sujets. Il en conclut que « La démarche actuelle de la Ville est engagée dans un cul- de-sac. Celle-ci le sait et elle s’en contente, car l’impasse permet malgré tout au maire et à son équipe d’atteindre (indirectement) un engagement électoral de 2013, répété en 2017 : l’immobilisme dans la zone A-16. »
En conclusion, le juge considère ne pas pouvoir remettre en cause le fait que la MRC ait déclaré ces règlements conformes. Il conclut toutefois de la preuve qui lui a été soumise que la Ville a agi déraisonnablement en adoptant les règlements nos 1230 et 1235 quant aux usages autorisés dans la zone A-16 et qu’elle a par conséquent abusé de ses pouvoirs. Il déclare pour ces motifs le Règlement no 1230 de Ville de Mont-Saint-Hilaire (Plan durable d’urbanisme) et le Règlement no 1235 de la Ville (Règlement de zonage) inopérants envers les demandeurs quant à toutes leurs dispositions qui dérogent au seuil de densité minimal de 21 logements à l’hectare dans la zone A-16.
Le recours en réclamation de dommages-intérêts ayant été scindé, le tribunal ordonne aux parties d’en traiter diligemment.
VILLE DE MONT-SAINT-HILAIRE C. 9193-4463 QUÉBEC INC., 2021 QCCA 1685
COUR D’APPEL (C.A.), MONTRÉAL
JUGES ROBERT M. MAINVILLE, JOCELYN F. RANCOURT ET SOPHIE LAVALLÉE
11 NOVEMBRE 2021
La Ville a porté la décision de la Cour supérieure en appel, lequel n’a été accueilli que partiellement.
Soulignons que la Cour d’appel n’intervient à l’égard de l’appréciation des faits retenus par le juge de première instance qu’en cas d’erreur manifeste et déterminante. En l’absence d’une telle erreur, l’appel est analysé sur la base d’erreurs de droit ou d’erreurs mixtes de faits et de droit. En application de ces principes, la Cour d’appel a considéré que le juge de première instance avait examiné avec justesse le caractère raisonnable de la réglementation et qu’il avait raison de conclure que l’adoption des règlements contestés était empreinte de mauvaise foi. La Cour d’appel est aussi d’avis que les agissements de la Ville n’ont eu qu’un seul et véritable objectif, celui de geler tout développement résidentiel dans la zone A-16 en contournant les mécanismes en matière d’aménagement et d’urbanisme prévus à la loi. Elle confirme donc que les dispositions règlementaires adoptées en 2017 qui ont pour effet d’empêcher le développement de la zone A-16 sont invalides.
Toutefois, la Cour d’appel révise les conclusions du juge de première instance quant aux effets de cette invalidité. Elle précise que le fait de déclarer inopérantes à l’égard des intimés les dispositions réglementaires ne peut avoir pour effet de permettre le développement de la zone A-16 en fonction des seuils minimaux de 21 logements à l’hectare mentionnés dans le Schéma. Seule la Ville a le pouvoir d’établi de tels seuils. Étant donné la conclusion voulant que la Ville ait agi de mauvaise foi et de façon dilatoire, la Cour impose un délai précis de 270 jours à la Ville à partir de la date du jugement à la seule fin de lui permettre de compléter de bonne foi l’exercice de concordance au Schéma à l’égard de la zone A-16, ce qui implique par conséquent que cette règlementation devra être adoptée sans faire appel au processus d’approbation référendaire par les personnes habiles à voter.
La Cour d’appel confirme par ailleurs la conclusion du juge de la Cour supérieure de traiter diligemment du recours en réclamation de dommages-intérêts résultant de la scission d’instance.
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