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Étape 05

Octroi du contrat « Services professionnels en ingénierie – Projet domiciliaire du Flanc Nord (zone H-60) »

Contrat octroyé au Groupe Conseil Génipur inc.

Étape 06

Réalisation des études complémentaires et préparation des plans et devis

Réalisation des études complémentaires (fauniques et floristiques et évaluation environnementale du site – phase 1) et préparation des plans et devis pour une demande de certification d’autorisation au ministère (MELCCFP).

Étape 08

Octroi du contrat

Octroi du contrat au plus bas soumissionnaire conforme, à la suite de l’approbation du certificat d’autorisation du MELCCFP.

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Aménagement du Flanc Nord (zone H-60)

En cours

Le Flanc Nord (zone H-60) fait partie de l’aire TOD (Transit-Oriented-Development) du secteur de la Gare, pour laquelle la Ville a adopté un Programme particulier d’urbanisme (PPU) en 2017. Il est situé entre le boulevard Sir-Wilfrid-Laurier (Route 116) et les rue du Massif (dans le quartier des Falaises). Ce secteur est appelé à être développé harmonieusement avec le quartier résidentiel adjacent afin de devenir un milieu de vie distinctif et durable qui tient compte des qualités naturelles du site.

LE CONCEPT D'AMÉNAGEMENT PROPOSÉ

Le concept d’aménagement proposé évite les ruptures d’échelle en maintenant des gabarits de bâtiments d’au plus deux étages aux interfaces des quartiers résidentiels existants et prévoit l’aménagement de parcs et d’espaces verts adjacents aux habitations déjà établies. Un peu plus de 38 % de la superficie du site sera maintenu en espaces verts.

Rues projetées :


LE CADRE RÉGLEMENTAIRE EN VIGUEUR

Le cadre réglementaire applicable à la zone H-60 n’est pas « à définir ». Celui-ci a été établit lors de la refonte réglementaire de 2017, afin de donner vie au concept d’aménagement du PPU du secteur de la Gare, lequel est issue de la démarche de participation citoyenne.

  • Les boisés
    Une partie de la zone H-60 est identifiée comme « boisé de conservation – type 2 »


  • Les activités et usages autorisés
    La coupe d’arbres est permise uniquement pour les raisons suivantes :
    • Exécuter une coupe partielle (coupe qui consiste à prélever certains individus d’un peuplement sans excéder 20 % des tiges d’origine). Le prélèvement doit être réparti uniformément à l’intérieur d’un peuplement à une fréquence maximale d’une fois à tous les quinze (15) ans;
    • Exécuter une coupe sanitaire (coupe qui enlève, comme mesure préventive, les arbres morts ou endommagés par le feu, les insectes, les champignons, les maladies ou autres agents nocifs);
    • Exécuter une coupe de récupération (récolte de matière ligneuse menacée de perdition dans des peuplements surannés ou endommagés par le feu, les insectes, les maladies, le vent, le verglas, la pollution ou tout autre agent);
    • La mise en place d’activités autorisées, de même que l’accessibilité et la construction d’un bâtiment ou d’un ouvrage autorisé par la municipalité. La coupe doit se limiter à un périmètre immédiat maximal de trois (3) mètres autour de la construction ou de l’ouvrage projeté. Une caractérisation environnementale doit être réalisée afin d’identifier les zones à préserver et les zones constructibles.
  • Disposition particulière relative à la construction dans les boisés de conservation – Type 2
    Le développement immobilier est autorisé et la superficie dédiée à cette fin doit représenter au maximum 50 % de ce boisé compris dans les limites du projet de développement immobilier.

L'ENTENTE DE PRINCIPE

Les discussions entre les propriétaires des terrains et l’ancien conseil municipal achoppaient sur certains éléments. Les principaux points de désaccord touchaient la densité proposée du projet, les échanges de terrains et la protection des milieux naturels. Une « entente de principe » a été élaborée afin de permettre de régler ces éléments et de permettre que la Ville fasse des gains qui vont au-delà du cadre réglementaire en vigueur. Ces gains visent notamment les éléments suivants :

  • La densité maximale du projet
    La densité maximale brute du projet est fixée à 40 logements à l’hectare. Cette densité maximale doit être respectée pour le projet dans son ensemble.
  • Les terrains à céder par la Ville
    Ces terrains totalisent une superficie d’environ 12 000 m2.
  • Les terrains à céder par les promoteurs
    Ces terrains totalisent une superficie d’environ 44 000 m2.
  • Les terrains à céder par les promoteurs (hors site)
    La cession d’un passage sur le lot de la rue du Sommet (appartenant au promoteur) afin de permettre de relier le secteur (existant et projeté) donnant accès au sentier en piémont et la possibilité de compléter le réseau de mobilité active conformément aux orientations du PPU.
  • Le milieu humide
    La partie du lot 3 622 011 d’une superficie approximative de 10 460,68 mètres carrés, appartenant au promoteur et constituant un milieu humide pour lequel ce dernier a obtenu en 2007 un certificat d’autorisation du MELCCFP pour procéder à son remblai , fera l’objet d’un don écologique en faveur de la Ville.

    Le 7 juin 2023 la Cour d’appel a confirmé que les autorisations délivrées par le MELCCFP avant le 16 juin 2017 (notamment en ce qui trait aux certificats d’autorisation permettant le remblayage de milieux humides) étaient toujours valides. Toutefois, l’entente de principe intervenue entre le promoteur et la Ville de Mont-Saint-Hilaire demeure valable. Il n’y aura donc aucun impact sur le projet en cour.
  • Les études de capacité des réseaux et travaux hors site
    • Le projet sera desservi par le réseau municipal d’aqueduc et d’égout. En raison de la densité projetée, les plans et devis relatifs aux travaux municipaux qui devront être préparés devront prévoir (le cas échéant) les travaux hors site nécessaires pour permettre la desserte du projet.
    • Les études nécessaires pour vérifier la capacité résiduelle du réseau municipal auquel le développement prévoit être raccordé seront aux frais du promoteur.
  • Les études de capacité résiduelle du réseau sanitaire
    • La conduite sanitaire présente au point de raccordement du projet est susceptible de nécessiter une mise à niveau par la mise en place d’une conduite de capacité suffisante entre le point de raccordement du projet et la conduite d’égout sanitaire de 450mm située près de l’intersection de la rue du Cheval-Blanc et le boulevard Sir-Wilfrid-Laurier (route 116).
    • Les coûts relatifs à la mise à niveau de la conduite seront au frais du promoteur (le cas échéant).
  • Les compensations de surverses
    Les coûts reliés au développement pour les travaux qui seront rendus nécessaires à titre de compensation des surverses pour le débit sanitaire générés par le projet seront à la charge du promoteur. 


Documentation

Foire aux questions

Pourquoi la ville a-t-elle procédé à des échanges de terrains avec les propriétaires de cette zone ?

Ces échanges permettent de préserver la partie la plus ancienne du boisé d’intérêt et de créer une bande tampon significative à l’arrière des résidences de la rue du Massif afin de favoriser l’harmonie entre les maisons unifamiliales et les immeubles projetés.

Est-ce que le plan du projet projeté est définitif?

En fonction des conclusions des différentes études fauniques, floristiques et environnementales, il se pourrait que des ajustements à la forme du projet domiciliaire soient requis pour diverses raisons (présence de milieux humides non répertoriés, présence d’espèces menacées ou vulnérables, etc.)

Quel était l’objectif de convenir d’une entente de principe avec les propriétaires?

L’entente de principe avait pour objectifs de régler certains différends qui étaient peu ou pas encadrés par la réglementation en place et qui empêchaient le projet domiciliaire de cheminer. Cette entente a donc permis de faire des gains significatifs allant au-delà du cadre réglementaire, comme l’imposition d’une densité maximale et une protection accrue de milieux naturels.

Quels sont les lots qui seront protégés dans les parcs et espaces verts ?

À cette étape de planification, il est trop tôt pour identifier les lots qui seront protégés. La localisation approximative des parcs, des espaces verts et des milieux naturels projetés est illustrée sur le plan suivant : (hyperlien)

Les résultats des études fauniques et floristiques permettront de préciser leur localisation et leurs superficies de manière à assurer la protection des attraits identifiés (le cas échéant).


À quoi serviront les études fauniques et floristiques?

Les études permettront de recenser la présence d’espèces végétales menacées ou vulnérables afin d’en assurer la protection. Elles viendront actualiser les études réalisées antérieurement dans le cadre des exercices précédents de planification.

Cette exigence du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les Changements climatiques permet d’éclairer la prise de décision quant à l’autorisation de certains projets. Elles serviront donc à soutenir une demande de certificat d’autorisation auprès du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques.

Suivant l’émission du certificat d’autorisation, la Ville de Mont-Saint-Hilaire pourra ainsi :

  • Conclure une entente avec le promoteur sur les travaux municipaux. Cette entente prévoit la prise en charge par le promoteur des infrastructures et des équipements municipaux desservant son projet.
  • Lancer un appel d’offres afin d’octroyer le contrat pour la réalisation des travaux;
  • Amorcer les travaux.

Qui paiera pour les infrastructures?

Les infrastructures et équipements municipaux nécessaires pour desservir le projet sont à la charge des promoteurs.

Est-ce que d’autres consultations publiques sont prévues avant la mise en chantier du projet?

Il n’y a pas de nouvelles consultations prévues à cet effet.

Quel sera l’impact de ce projet sur la circulation?

Une étude de circulation est en cours de réalisation et sera sujette à l’approbation du ministère des Transports et de la mobilité durable.

Quel sera l’impact de ce développement sur la capacité du réseau d’alimentation en eau potable et sanitaire de la ville?

La firme d’ingénieur, mandatée dans le cadre du projet, analysera les impacts de ce développement sur les réseaux d’aqueduc et d’égouts existants à partir des données recueillies et recommandera les aménagements et modifications requises. Les travaux de mise à niveau seront réalisés aux frais du promoteur.

Est-ce que le jugement de la cour d’appel concernant la loi sur la qualité de l’environne rendu en juin 2023 a un impact sur la protection des milieux humides dans la zone H-60?

Bien que le 7 juin 2023 la Cour d’appel ait confirmé que les autorisations délivrées par le MELCCFP avant le 16 juin 2017 (notamment en ce qui trait aux certificats d’autorisation permettant le remblayage de milieux humides) sont toujours valides, l’entente de principe intervenue entre le promoteur et la Ville de Mont-Saint-Hilaire demeure valable.

Il n’y a donc aucun impact sur le projet en cours, la Ville assure que les milieux humides et naturels du secteur seront protégés.