Le Flanc Nord (zone H-60) fait partie de l’aire TOD (Transit-Oriented-Development) du secteur de la Gare, pour laquelle la Ville a adopté un Programme particulier d’urbanisme (PPU) en 2017. Il est situé entre le boulevard Sir-Wilfrid-Laurier (Route 116) et les rue du Massif (dans le quartier des Falaises). Ce secteur est appelé à être développé harmonieusement avec le quartier résidentiel adjacent afin de devenir un milieu de vie distinctif et durable qui tient compte des qualités naturelles du site.
LE CONCEPT D'AMÉNAGEMENT PROPOSÉ
Le concept d’aménagement proposé évite les ruptures d’échelle en maintenant des gabarits de bâtiments d’au plus deux étages aux interfaces des quartiers résidentiels existants et prévoit l’aménagement de parcs et d’espaces verts adjacents aux habitations déjà établies. Un peu plus de 38 % de la superficie du site sera maintenu en espaces verts.
Rues projetées :
LE CADRE RÉGLEMENTAIRE EN VIGUEUR
Le cadre réglementaire applicable à la zone H-60 n’est pas « à définir ». Celui-ci a été établit lors de la refonte réglementaire de 2017, afin de donner vie au concept d’aménagement du PPU du secteur de la Gare, lequel est issue de la démarche de participation citoyenne.
L'ENTENTE DE PRINCIPE
Les discussions entre les propriétaires des terrains et l’ancien conseil municipal achoppaient sur certains éléments. Les principaux points de désaccord touchaient la densité proposée du projet, les échanges de terrains et la protection des milieux naturels. Une « entente de principe » a été élaborée afin de permettre de régler ces éléments et de permettre que la Ville fasse des gains qui vont au-delà du cadre réglementaire en vigueur. Ces gains visent notamment les éléments suivants :
Ces échanges permettent de préserver la partie la plus ancienne du boisé d’intérêt et de créer une bande tampon significative à l’arrière des résidences de la rue du Massif afin de favoriser l’harmonie entre les maisons unifamiliales et les immeubles projetés.
En fonction des conclusions des différentes études fauniques, floristiques et environnementales, il se pourrait que des ajustements à la forme du projet domiciliaire soient requis pour diverses raisons (présence de milieux humides non répertoriés, présence d’espèces menacées ou vulnérables, etc.)
L’entente de principe avait pour objectifs de régler certains différends qui étaient peu ou pas encadrés par la réglementation en place et qui empêchaient le projet domiciliaire de cheminer. Cette entente a donc permis de faire des gains significatifs allant au-delà du cadre réglementaire, comme l’imposition d’une densité maximale et une protection accrue de milieux naturels.
À cette étape de planification, il est trop tôt pour identifier les lots qui seront protégés. La localisation approximative des parcs, des espaces verts et des milieux naturels projetés est illustrée sur le plan suivant : (hyperlien)
Les résultats des études fauniques et floristiques permettront de préciser leur localisation et leurs superficies de manière à assurer la protection des attraits identifiés (le cas échéant).
Les études permettront de recenser la présence d’espèces végétales menacées ou vulnérables afin d’en assurer la protection. Elles viendront actualiser les études réalisées antérieurement dans le cadre des exercices précédents de planification.
Cette exigence du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les Changements climatiques permet d’éclairer la prise de décision quant à l’autorisation de certains projets. Elles serviront donc à soutenir une demande de certificat d’autorisation auprès du ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques.
Suivant l’émission du certificat d’autorisation, la Ville de Mont-Saint-Hilaire pourra ainsi :
Les infrastructures et équipements municipaux nécessaires pour desservir le projet sont à la charge des promoteurs.
Il n’y a pas de nouvelles consultations prévues à cet effet.
Une étude de circulation est en cours de réalisation et sera sujette à l’approbation du ministère des Transports et de la mobilité durable.
La firme d’ingénieur, mandatée dans le cadre du projet, analysera les impacts de ce développement sur les réseaux d’aqueduc et d’égouts existants à partir des données recueillies et recommandera les aménagements et modifications requises. Les travaux de mise à niveau seront réalisés aux frais du promoteur.
Bien que le 7 juin 2023 la Cour d’appel ait confirmé que les autorisations délivrées par le MELCCFP avant le 16 juin 2017 (notamment en ce qui trait aux certificats d’autorisation permettant le remblayage de milieux humides) sont toujours valides, l’entente de principe intervenue entre le promoteur et la Ville de Mont-Saint-Hilaire demeure valable.
Il n’y a donc aucun impact sur le projet en cours, la Ville assure que les milieux humides et naturels du secteur seront protégés.